Abitare sempre più temporaneo

Lo svuotamento dei centri storici durante la pandemia ha mostrato come il turismo poggi su fondamenta assai fragili. Con il ritorno alla cosiddetta normalità pre-Covid, il mercato immobiliare ha toccato nuovi picchi ma con due novità. La prima: la promozione degli affitti non più brevi (due/tre giorni) ma medi (diverse settimane o mesi). Un anno fa, del resto, la multinazionale degli affitti brevi Airbnb, il cui fatturato per il 2022 è stato di oltre otto miliardi di dollari, è stata perentoria: il mondo è cambiato, le persone viaggiano in modo diverso. E nel 2023? Il turismo è tornato a invadere le città, ma qui c’è la seconda novità: i confini tra categorie di abitanti temporanei come turisti, lavoratori, studenti, e migranti, sono sempre più sfumati. Quello che fa la differenza è la capacità di spesa dei singoli… In tutte queste trasformazioni la politica istituzionale non è mai intervenuta. Ancora una volta è il mercato immobiliare a determinare il futuro delle grandi città. Ampi stralci di un capitolo di Dopo la gentrificazione, scritto da per Derive Approdi studiando il caso del quartiere San Lorenzo di Roma

Piazza dei Sanniti, quartiere di San Lorenzo, Roma: un’iniziativa del Nuovo Cinema Palazzo del 2021

A marzo 2020 è emersa l’evidenza dell’impatto della crescita non regolamentata degli affitti brevi nel centro. Quando sono entrate in vigore le misure di confinamento per il contenimento della pandemia da Covid-19, la popolazione presente nel cuore di Roma ha visto un calo del 70%, una percentuale simile solo a quella registrate in località sciistiche di montagna[34]. […]. Lo svuotamento dei centri storici ha mostrato come il turismo, un settore più volte definito come centrale per l’economia italiana, poggi su fondamenta molto fragili. Nel centro di Roma numerose attività non hanno riaperto per diversi mesi, dopo la fine della fase di chiusura, compensata con sussidi e indennizzi per l’assenza di turisti. Di contro, la vita e le attività economiche nei quartieri abitati hanno sofferto meno. Questo avrebbe dovuto generare un ripensamento del paradigma del turismo come motore economico, anche alla luce della possibilità che, in tempi di crisi climatica, cali più o meno improvvisi della domanda turistica potrebbero diventare la norma.

Ancora una volta si sarebbe potuto scegliere di promuovere il ritorno dei residenti in centro attraverso politiche abitative pubbliche. Politiche mirate non solo a soddisfare un bisogno primario, quello della casa, ma anche a promuovere la qualità urbana legata alla varietà di funzioni urbane perse con la specializzazione turistica. […]

Con la fine delle misure di contenimento e il ritorno alla cosiddetta «normalità» pre-Covid, il mercato immobiliare non solo si è ripreso ma ha toccato un nuovo picco di compravendite e prezzi, soprattutto nel 2021, quando i tassi di interesse erano ancora bassi: secondo la società di consulenza immobiliare Nomisma nel 2021 il livello di compravendite in Italia è stato il più alto degli ultimi 15 anni[36]. Si sono comprate case per migliorare la propria situazione abitativa ma anche come investimento immobiliare. L’aumento della domanda ha portato a un aumento dei prezzi e dei valori immobiliari[37].

I canoni di affitto sono aumentati anche dopo il rallentamento della crescita dei valori immobiliari perché una quota della domanda esclusa dalla proprietà si è trasferita sul mercato delle locazioni. Nel 2022 lo scenario economico internazionale è mutato, l’inflazione è aumentata, sganciata dal salario reale, e così i tassi di interesse per contenere l’inflazione, mentre l’accesso al credito è diventato più difficile. Questi fattori, sommati all’aumento dei prezzi delle case che hanno reso meno
accessibile il mercato immobiliare, hanno determinando un calo del potere d’acquisto. Questo a sua volta ha generando un aumento della domanda di affitto. Ma i canoni sono aumentati e l’offerta è scarsissima anche a causa delle locazioni turistiche e di quelle a medio termine, con prezzi spesso più alti della media, intermediate da agenzie specializzate. Insomma, rispetto al periodo pre-pandemico, la situazione è molto peggiorata e a inizio 2023 la questione abitativa è esplosa. […]

Il paradigma dell’estrazione di rendita dalle case è tornato più centrale che mai: con la ripresa delle attività e dei flussi abbiamo assistito a un enorme processo di rimozione della discontinuità operata dalla pandemia, del disvelamento delle contraddizioni, del riconoscimento dell’insostenibilità delle condizioni di lavoro, di cura, di welfare su cui l’economia urbana si regge. Il principale strumento di questa rimozione è il Piano nazionale di ripresa e resilienza. Una misurazione della distribuzione delle risorse del Pnrr ai vari settori economici, sia in maniera diretta che indiretta, ha stimato che oltre il 40% del totale dei fondi resi disponibili dal Piano è destinato alla voce «costruzioni»[41].

[…] Si è scelta dunque un’altra strada rispetto alla promozione della residenzialità, strada definitivamente accantonata anche dal nuovo governo con la scelta di non rifinanziare le uniche due misure introdotte con la fine dell’investimento nell’edilizia residenziale pubblica, ovvero il contributo all’affitto per le locazioni sul libero mercato e il fondo morosità incolpevole mirato a sanare situazioni di morosità. […]

La scelta perseguita dal mercato, però, è ormai quella della promozione di soluzioni abitative temporanee di medio periodo. Con una evoluzione rispetto al periodo pre-Covid: la promozione degli affitti non più brevi, come quelli della durata di due/tre giorni tipici del turismo low-cost, ma medi, ovvero di media durata nell’arco di un anno. Gli host che affittavano a turisti hanno iniziato a locare le case con contratti della durata massima di un anno in attesa del ritorno dei turisti e la stessa Airbnb ha iniziato a puntare su soggiorni lunghi. A maggio 2022 la multinazionale annunciava che «il mondo è cambiato e nel 2022 le persone viaggiano in modo diverso rispetto al passato. Grazie al lavoro a distanza, le persone si stanno espandendo in migliaia di città e paesi. Gli ospiti di Airbnb hanno già pianificato soggiorni in oltre 72.000 città e paesi questa estate». Tra le dieci destinazioni mondiali più cercate da utenti internazionali sul sito, tre erano italiane (Villasimius e San Teodoro, in Sardegna, e San Vito Lo Capo, in Sicilia). Anche nella classifica delle destinazioni più cercate da utenti statunitensi compaiono ben tre città italiane (Venezia, in cime alla classifica, Capri e Firenze). Secondo Airbnb I soggiorni a lungo termine hanno raggiunto il massimo storico nel primo trimestre 2022, più che raddoppiando rispetto al primo trimestre 2019, e continuano a rappresentare circa una notte su cinque prenotate. Inoltre, quasi la metà dei pernottamenti prenotati su Airbnb nel prima trimestre 2022 è stata effettuata per una settimana o più[44]. Nel quarto trimestre 2022 i soggiorni a lungo termine, ovvero quelli di durata pari o superiore a 28 giorni, hanno rappresentato il 21% delle notti prenotate, un dato stabile rispetto all’anno precedente. I soggiorni di almeno 7 notti hanno rappresentato il 46% delle notti prenotate nel trimestre 45. Il fatturato di Airbnb per il 2022 è stato di oltre otto miliardi di dollari, l’utile netto è stato di 1,9 miliardi di euro. […]

Nel 2023 il turismo è tornato a invadere le città. La novità rispetto al periodo pre-pandemico è che i confini tra categorie di abitanti temporanei come turisti, lavoratori, studenti, e migranti, sono sempre più sfumati. Quello che fa la differenza è la capacità di spesa dei singoli. È l’offerta stessa di abitare che si è evoluta in questo senso: è il modello dello Student Hotel, non a caso rinominato Social Hub, «il marchio che ha contribuito a introdurre l’ibridazione nell’accoglienza alberghiera» con un’offerta che non distingue tra categorie di utenti. «Siamo nati e cresciuti come Student Hotel ma ci siamo resi conto di essere diventati più di questo. Oggi siamo un hub sociale per studenti, lavoratori, turisti e un posto di ritrovo per i locali, un ambiente che ospita meeting, brainstorming e occasioni di reciproca connessione. Il nome The Student Hotel era diventato limitante», ha detto a «Fortune» il fondatore Charlie McGregor. Ancora: «Siamo partiti con gli studenti quando a nessuno interessavano, intendendoli come clienti e ospiti, dettando così nuove regole. Poi sono arrivati i turisti. Poi i co-living, i co-working e i residenti. Con The Social Hub vogliamo segnare il prossimo step». Secondo l’articolo, tra i motivi di questo riposizionamento ci sarebbe, oltre alle proteste degli studenti a Bologna contro la sede dello studentato di lusso in via Fioravanti, anche la crescita costante dei nomadi digitali nel mondo. Statistiche non ufficiali parlano di 35 milioni di persone che si definiscono tali, cifra destinata probabilmente a triplicarsi nei prossimi tre anni. Un numero sempre maggiore di professionisti che lavorano da remoto si sposterà dunque in cerca di stanze e ambienti moderni e accoglienti. Intercettarli e indirizzarli in luoghi intesi come veri hub multiservizi sarà determinante[48].

La politica non è intervenuta attivamente, per la seconda volta nell’arco di quindici anni, per riportare gli abitanti in città. Ancora una volta è il mercato immobiliare a determinare il futuro di Roma, con la diffusione incontrollata degli affitti brevi turistici e adesso le soluzioni ibride per abitanti temporanei, anche finanziate con circa un miliardo di euro dal Piano nazionale di ripresa e resilienza. Lo scenario di emergenza abitativa è destinato a ripetersi, per la seconda volta, e senza una nuova politica per la casa sarà peggio di prima. Perché le politiche abitative sono state smantellate, e le case per famiglie e studenti sono sempre meno, e non abbiamo dati per leggere come sta cambiando, in tempo reale, il mercato immobiliare.

---

Note

34 / F. Celata, A. Romani, Spostamenti di popolazione ai tempi del coronavirus, (nocodegeography, 2020).
36 / «Al 31 dicembre 2021 sono state effettuate poco meno di 798.000 transazioni, il 94% delle quali per abitazioni. Si tratta di dati non dissimili a quelli del periodo 2006/2007, nel pieno della fase ascendente del ciclo precedente», Nomisma, Presentazione del 2° Rapporto sul Mercato Immobiliare: analisi congiunturale e prospettive, 24 marzo 2022.
37 / «Al 30 giugno 2022 la variazione annuale dei prezzi delle abitazioni è risultata pari al +2,9% nella media dei 13 principali mercati nazionali, con un range di variazione che va dal +6,3% di Milano al -0,2% di Venezia Laguna», Nomisma, Presentazione del 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare: analisi congiunturale e prospettive, 14 luglio 2022.
41 / M.G Palladino – E. Rossi, Costruzioni a rischio, «lavoce.info», 9 novembre 2021.
44 / Airbnb, Airbnb 2022 Summer Release highlights, 11 maggio 2022.
45 / Stocksbnb, Airbnb Inc – Impressive earnings on strong travel demand, 17 febbraio 2023.
46 / Venywhere, About.
47 / S. Gainsforth, Chi usa le città non sempre paga per farle funzionare, «L’Essenziale», 16 gennaio 2023.
48 / A. Leggieri, The Student Hotel diventa The Social Hub. «Il vecchio nome era diventato un limite», «Forbes.it», 13 ottobre 2022.

---

Sarah Gainsforth, ricercatrice indipendente e giornalista, scrive soprattutto di abitare.

13/10/2023 https://comune-info.net